2018年西安市全年房地产开发投资比上年增长7.9%。其中，住宅投资增长5.7%，办公楼投资下降5.9%，商业营业用房投资下降2.2%。房屋施工面积16044.57万平方米，增长1.3%；房屋竣工面积977.28万平方米，下降40.2%。

调控政策效应深化

房产市场趋于理性

发布时间：2020-02-03

发布单位：西安市统计局投资处

2019年，房地产市场在内外经济发展环境压力较大的背景下，全市继续加强房地产调控力度，坚持“房住不炒”定位不动摇，进一步贯彻落实中央“因城施策、一城一策”方针，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，通过供需两端综合发力，房地产开发市场呈现出投资稳中趋缓，房屋施工规模持续扩大，商品房销售量趋于理性，房价涨势明显趋缓，商品房库存量不足，投机性购房得到有效遏制的发展态势。

一、运行特点

（一）从开发投资看，投资稳中趋缓，建筑工程比重攀升。

随着房地产市场调控政策效应的深化，我市房地产市场在经历了连续二年的快速增长后，投资市场趋于平缓。2019年，全市房地产开发投资2464.78亿元，同比下降2.1%，增速低于上年10.0个百分点，低于全市固定资产投资3.2个百分点。

从用途看，住宅投资继续保持稳定增长。全市住宅完成投资1805.16亿元，同比增长9.0%，占房地产开发投资的73.2%；办公楼投资189.61亿元，下降9.0%；商业营业用房投资197.99亿元，下降39.4%。

从构成看，土地购置费增速下降，建筑工程比重攀升。全市建筑工程投资1614.58亿元，增长8.3%，占全市投资的65.5%，占比较上年提高6.3个百分点，拉动房地产开发投资增长4.9个百分点。土地购置费523.72亿元，下降7.0%，增速较上年回落88.3个百分点，占开发投资比重21.2%，同比回落1.2个百分点。

（二）从施工进展看，新开工面积较快增长，房屋施工规模持续扩大。

为稳定市场供给，全市坚持“稳地价、稳房价、稳预期”目标，通过加快施工调控，为稳定市场供给奠定了坚实基础。2019年，全市房地产开发房屋新开工面积3114.12万平方米，同比增长7.4%，增速较上年回落3.2个百分点，拉动房屋施工面积增长1.3个百分点。其中，住宅新开工面积2234.11万平方米，增长4.9%；办公楼增长37.2%；商业营业用房下降14.6%。2019年，全市房屋施工面积17475.02万平方米，增长8.9%，增速较上年提高7.6个百分点。其中，住宅施工面积增长11.1%；办公楼增长9.7%；商业营业用房下降4.0%。

（三）从销售市场看，商品房销量趋于理性，商品房库存量不足。

随着生活水平提高和家庭结构的变化，改善型住房成为购房人群首选，144以上住房销售不断加快。2019年，全市商品房销售面积2638.69万平方米，同比下降2.8%，增速较上年回落10.9个百分点，增速分别低于全国、全省2.7和9.7个百分点。

从商品住宅分户型销售情况看，全市90平方米及以下住房销售面积249.49万平方米，同比下降37.7%；90-144平方米住房销售面积957.54万平方米，增长3.6%；144平方米以上住房销售面积441.37万平方米，增长19.5%，增速同比提高13.8个百分点。

从期现房销售情况看，全市期房销售面积2422.32万平方米，增长3.1%，占全市商品房销售面积的比重为91.8%，占比较上年提高5.2个百分点。现房销售面积216.38万平方米，下降40.5%。

截至12月底，全市商品房待售面积202.71万平方米，较上年减少37.33万平方米。其中，商品住宅待售面积55.57万平方米，较上年减少4.41万平方米。商品房待售面积去化周期约为11.3个月，处于12-18个月合理周期下限。其中，住宅去化周期约为5.2个月，低于合理下限6.8个月。

（四）从各项指数看，价格指数同环比回落，景气指数在“较为景气”区间。

2019年房地产市场总体平稳，8月开始，西安新建商品住宅销售价格同比、环比涨幅逐步回落，房价过快上涨势头基本得到遏制。从12月国家统计局公布70个大中城市商品住宅销售价格指数看，西安新建商品住宅销售价格指数同比增长14.2%，较年内高点的7月回落11.1个百分点。12月环比增长0.7%,较年内最高点的5月回落1.3个百分点。

2019年4季度，全市房地产业企业家信心指数和企业景气指数分别为131.4和130.3，分别较上年提高3.4和3.1。景气指数处于“较为景气”区间。

二、区域对比

（一）从副省级城市看，销售总量仍居前3位。

1、从销售看。2019年，我市商品房销售面积总量居15个副省级城市第3位，仅少于成都和武汉，较上年持平；增速居第7位，较上年后移5位。

2、从投资看。我市房地产开发投资总量居15个副省级城市第7位，较上年后移2位；增速居末位，较上年后移4位。

（二）从省内市（区）看，首位优势有所减弱。

1、从总量上看。我市房地产开发投资和商品房销售面积占全省比重分别为63.1%和60.0%，较上年分别下降8.1和5.9个百分点。

2、从增速位次看。我市房地产开发投资增速居末位，商品房销售面积增速居第10位，增速位次较上年分别后移2位和4位。

（三）从区县、开发区看，区域差异大，发展不平衡。

分区县看。一是从企业和项目个数看，莲湖区最多分别为74家和72个，临潼区最少分别为17家和14个，分别相差57家和58个。二是从投资增速看，临潼区最高为60.9%，莲湖区最低，增速同比下降43.2%，相差104.1个百分点。三是从销售面积增速看，新城区最高为27.0%，碑林区最低，增速同比下降55.0%，相差82.0个百分点。

分开发区看。一是从企业和施工项目个数看，高新区最多分别为162家和213个，航空基地最少分别为13家和13个，分别相差149家和200个。二是从投资增速看，航天基地最高为14.8%，经开区最低，同比下降40.4%，相差55.2个百分点。三是从销售面积增速看，国际港务区最高为94.0%，曲江新区最低，同比下降20.7%，相差114.7个百分点。

三、关注问题

（一）宏观政策效果显现，去杠杆进一步加强。

中央警惕房地产金融风险，金融监管调控政策步步升级，各级金融机构严格遵循“房住不炒”的定位，认真落实差别化住房信贷政策，严格控制投资性房贷，全市房地产开发到位资金连续5个月负增长。2019年，全市实际到位资金3330.30亿元，同比下降2.8%，增速较上年回落15.8个百分点。其中，非银行金融机构贷款45.29亿元，下降33.9%；自筹资金1442.37亿元，下降4.2%；定金及预付款1012.69亿元，下降9.5%。资金保障度（反映房地产市场资金充裕程度，即本年资金来源/本年开发投资）较2018年下降0.01。

（二）投资接续力不足，支撑增长难度加大 。

剩余投资量是支撑房地产投资增长的先决条件，投资余量的不足，将直接影响房地产开发市场持续稳定增长。2019年，全市在建房地产开发项目累计完成投资占全部项目计划总投资的63.3%。接近完工项目（累计完成投资占计划总投资90%以上项目）有519个，占41.0%。从分区县、开发区接续力看，19个区县、开发区投资进度超过50%。其中，2个区县、开发区投资进度超过80%；5个区县、开发区投资进度超过70%的区县。房地产开发往年续建项目现阶段完工度较高，后续开发量减少。

（三）小户型开工不足，结构性矛盾凸显。

随着西安城市化进程的加快，落户门槛的进一步放宽，大量刚需入市，大户型受到追捧，中小户型开工不足，住房结构性矛盾凸显。2019年，全市中小户型住房（90平方米以下）完成投资295.57亿元，下降28.6%，占比较上年回落13.0个百分点。中小户型住房新开工面积381.61万平方米，下降2.7%，占比较上年回落1.3个百分点。中小户型商品住房销售面积249.49万平方米，下降37.7%，占比较上年回落6.4个百分点。

四、对策建议

（一）保持房地产调控政策，防止投资投机“卷土重来”。

严格认真贯彻落实房地产宏观调控政策，在坚持“房住不炒”定位同时，把“稳地价、稳房价、稳预期”落到实处，积极构建促进房地产开发市场健康发展的长效机制，规范完善住房供应体系和保障体系，防止投资投机“卷土重来”。

（二）合理把握土地供应，防止地价过快上涨。

从土地供应端入手，坚持分区域分类调控，构建土地供应量与房价、土地供应量与常住人口之间的联动机制，从土地供应端落实房地产调控。对于住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的区域，适度增加住宅用地供应规模，确定灵活的土地拍卖竞价方式，针对土地价格上涨过快区域设定土地溢价率上限，防止土地价格过快上涨。

（三）多渠道增加住房供给，大力实施住房供给侧改革。

深化住房制度改革，全面贯彻落实十九大报告关于住房制度改革精神，在积极抑制非理性需求下，同时强调扩大并落实“有效供给”。一是积极构建和完善住房供应与保障体系，调整户型结构，增加中小户型普通商品住房有效供应，满足首次购房者需求；二是积极推进保障性住房建设，满足城镇低保对象、低收入家庭住房需求；三是积极探索适合我市自身发展的住房租赁市场融资和运营管理模式，满足广大人民群众住有所居的住房需求。

2019年，在宏观环境趋紧、调控政策趋严、同期基数较高等因素影响下，全市房地产开发市场基本保持稳中趋缓发展趋势。初步预计2020年，在政策稳定的前提下，全市房地产开发市场基本面还会继续回调，但供需关系将进一步趋于平稳。

█铜川

2018年铜川市房地产开发投资同比增长16.3%，较上年提高58.4个百分点。房屋施工面积496.12万平方米，增长0.2%。商品房销售面积54.63万平方米，增长32.6%，提高14.1个百分点。

2019年铜川市房地产开发投资持续走低。2019年以来，全市房地产开发投资增速从一季度的增长72.5%逐季回落，全年同比增长1.1%，增速较上年回落15.2个百分点。市场不振、销售不旺是导致房地产开发投资走低的主要原因。

█宝鸡

2018年宝鸡市全年房地产开发企业投资201.83亿元，比上年增长21.9%。商品房施工面积1228.45万平方米，增长4.2%，其中本年新开工面积238.89万平方米，下降31.6%。商品房竣工面积45.39万平方米，下降25.7%。商品房销售面积251.59万平方米，下降19.2%。其中，住宅销售面积242.78万平方米，下降17.2%；商业营业用房销售面积7.4万平方米，下降57.5%。

2018年宝鸡市全年共完成保障性住房和棚户区改造投资30.4亿元，新开工棚户区改造项目21个、1.0191万套。截至2018年底，全市累计实施各类保障性住房和棚户区改造26.0139万套，已竣工19.129万套，分配入住18.4805万套，入住率96.6%。

█咸阳

2018年咸阳市全年房地产开发投资118.62亿元，比上年增长13.5%。房地产开发企业房屋施工面积768.42万平方米，增长5.5%。商品房销售面积150.95万平方米，下降14.3%；商品房销售额78.98亿元，增长5.0%。

夹缝中生存的渭城房地产业

——关于渭城房地产业的调研报告

发布时间：2019年12月18日

来源：陕西省统计局

近年来，随着西部大开发、西咸一体化的快速发展，渭城区房地产开发已经进入一个全新的阶段。特别是近三年，在西咸新区获批国家级新区的利好信息刺激下，以及西安出台了一系列房地产调控政策，西安许多购房需求者选择在离西安周边购房。加之近两年随着融创、碧桂园、恒大、奥园、荣盛等品牌开发商纷纷进驻咸阳，也带动了咸阳房地产市场，土地成交价格节节攀升。2018年8月6日，咸阳碧浩房地产开发有限公司以19.9259亿元摘得咸阳七厂十字东北角290.75亩土地，地价686万元／亩，标志咸阳单价新地王诞生！从而使得渭城房屋均价由4000元/平方米左右攀升至8000元/平方米左右，目前还在逐步小幅上涨。但是，房地产市场同样也存在地源紧缺、项目建设进度缓慢等问题。下面，结合我们对渭城区房地产企业和项目进行走访、调研、分析，形成如下调研报告。

西咸新区托管移交后，渭城区房地产开发用地主要来源于老城区拆迁改造。2019年，辖区注册统计在库的房地产企业共41户，其中有投资项目的房地产企业22户，投资项目22个，项目计划总投资138.94亿元，已累计完成投资77.3亿元，剩余投资61.64亿元。截止2019年10月，渭城区房地产本年投资11.44亿元，同比下降24.19%；商品房销售面积13.6万平方米，同比下降42.74%。

一、房地产市场现状

1、各种不利因素叠加，开发投资进度放缓。

2018年禁土令延长至今年4月，加之全年雨水较多等不利因素影响，项目单位全年有效建设时间累计仅为4个月，进度缓慢、投资下滑。1-10月，渭城区22个房地产开发项目，完成投资11.44亿元，下降24.2%。从结构看：住宅投资8.75亿元，下降29.08%，占全部投资76.49%；办公楼投资0.08亿元，增长42.2%；商业营业用房投资0.99亿元，同比下降33.9%；其他用房投资1.62亿元，同比增长51.6%。

2、新开工项目增多，房屋开工指标上扬。

新开工项目开局良好是带动房地产开发投资企稳好转的重要因素，渭城区房地产新开工项目个数和新开工面积稳步提升。1-10月，渭城区房地产新开工项目8个，同比增长300%；渭城区新开工面积35.68万平方米，同比增长102.99%。新项目和新开工面积的增长，对渭城区房地产开发投资形成有力支撑。

3、商品房销售放缓，住宅占销售主体地位。

今年以来，渭城区房地产市场保持平稳，房价较2017年有所回落，消费者持币观望理性消费，改善型住房逐渐升温。目前随着全国各大房地产商进入咸阳，消费者更加重视品牌效应、物业服务及周边配套，纷纷选择基础设施完善、规划布局合理的秦都区、西咸新区等大型房地产商开发楼盘购房，商品房销售放缓。1-10月，房屋销售面积13.6万平方米，同比下降42.7%。从结构看：住宅销售13.47万平方米，同比下降43.27%，占全部销售面积99.04%；商业营业用房销售0.13万平方米。

4、住宅需求变化，改善性户型预热

房地产调控政策不断出台，更为灵活的公积金贷款政策、二胎政策放开等一系列调控政策的推出，刺激楼市上扬，改善性住房占比扩大。从房屋新开工面积结构看：住宅新开工29.92万平方米，同比增长97.39%，占全部新开面积83.86%；其中90平方米及以下的刚需性户型房屋新开工面积0.56万平方米，同比下降8.19%，占住宅开工面积的比例为1.87%。；90-144平方米的改善性户型新开工面积25.77万平方米，同比增长80.31%，占住宅新开工面积的比例为86.13%；144平方米以上的享受性户型新开工面积3.61万平方米，同比增长931.09%；商业营业用房新开工1.01万平方米，同比下降9.5%；其他用房新开工3.34万平方米，同比增长285.58%。

二、房地产市场存在的问题

1.城市布局滞后，周边商业配套设施有待完善。

渭城区地处老城区，长期以来缺乏科学规划或规划相对滞后，导致建设随意性增加，造成功能布局混乱、基础配套落后，居住环境较差。加之，辖区没有成熟的商业中心或城市综合体，更没有拉动城市经济的高档商场酒店等。辖区东部受到石油化工企业影响，空气质量较差，居民生活环境质量不高。尽管目前正在治理，但整体生活环境不理想。辖区北部以大中专院校为主，住宅多以文林路为中心线，分布两侧，属于比较偏僻的路段，商业配套设施有待完善。

2.发展空间小，房地产开发用地紧张。

2017年，西咸新区托管移交后，渭城区93%约205平方公里划转西咸新区，仅剩17平方公里的老旧城区，发展空间不足，项目建设用地难，开发成本高。目前，渭城区房地产开发用地主要来源于老城区拆迁改造，但城内老城区和城中村拆迁改造情况复杂、进度较慢，难以提供有效的房地产开发用地。

3.市政基础建设缓慢，制约开发进度。

近年来，因环境保护和治污降霾等重点工作需要，各类检查较多，政府职能部门未能及时统筹协调，对房地产项目开发进度带来一定影响。加之市区市政基础建设缓慢，道路多年没有拓宽，交通性干路和商业性干路混杂，城区容易导致交通拥堵，施工车辆通行困难；下水管道不畅，雨污排通缓慢，也在一定程度上影响房地产项目开发建设进度。

4.房地产市场走向品牌效应，本地企业发展前景不容乐观。

咸阳市作为一个中等发展城市，毗临省会城市西安，近几年融创、碧桂园、恒大、荣盛发展、中国奥园、万科、新城控股等全国性房企进驻咸阳市场，相对本地房地产企业无论在资金、规模、服务上都占有绝对优势。渭城区在库的41个房地产企业中，有开发项目的房地产开发企业只有22个，占到总量的53.67%，其余19个企业无后续项目支撑，本地房地产企业发展举步维艰，形成了优胜劣汰的竞争市场。

5.资金来源渠道较窄，企业发展受限。

渭城区部分房地产企业由于银行紧缩的贷款政策，贷款难度大，非银行机构融资成本高，存货资金占用资金困难，难以在房地产业务外发展物业服务，打造精品住宅，提升企业竞争力。

6.企业证照办理相对滞后，影响房地产企业的正常有序发展。

房地产企业在项目开发过程中，由于各种原因，项目的相关手续不能完善，尤其是项目“五证”不全，导致商品房无法销售，资金难以回笼，企业发展阻力较大。同时，因项目手续不齐全对投资统计也带来巨大影响，如中央领域东扩和东尚小镇二期项目，计划投资大，形象进度好，但因手续不全问题，一直未能入统，影响房地产统计的相关指标。

三、几点建议

1.加大招商引资，改善人居环境。

有针对性的开展招商引资，大力发展第三产业，重点引进大型商场、星级酒店，打造城市商业综合体。同时，做到抓大不放小，着力引进一批连锁型批零、餐饮企业入驻。通过迁移安置等形式，合理利用腾出的空间建设零星绿地和休闲场所。开展街道改建，增加移动式花盆、绿化小品景观、城市特色家具等，提高老城环境质量，增加居民的居住舒适感，改善我区人居环境。

2.加快老城区拆迁改造，提供开发建设用地

加快碱滩、塔尔坡等城中村的拆迁改造步伐，深入细致做好群众工作，争取得到广大群众支持，加快推进拆迁改造工作，早日让百姓安居乐业。引导渭城区房地产企业改变建设模式，实行回迁户与商业小区分离的商业模式，提高商业小区品质和服务，打造本土房地产高端品牌。

3.争取市政配套建设，提升营商环境水平

积极争取市政道路和管网配套建设项目和资金，加快城市改造步伐。一是完善交通路网，解决老城区交通拥堵瓶颈制约，完善老城与外部区块的交通联系；二是完善配建停车场，大型宾馆、公建服务项目可充分利用地下空间配套建设停车场；三是逐步实施管线入地，加强老化线路的整改工作，完善配置消防设备，改善我区市政基础设施现状。

4.提供政策支持，促进企业转型。

从房地产企业的发展来看，随着全国房地产大鳄陆续进入咸阳市场，中小型房地产企业无论从资金、技术、经营管理、产品和销售等环节都无法与大型房地产企业相比，且市场风险较高。目前，建议高度关注渭城辖区内的中小型房地产企业的生存，促进房地产企业进行行业转型，可向社区服务、物业管理等行业发展，有效利用房地产企业的技术优势和专业优势，发展经济性连锁酒店业。利用房地产企业优势与我区打造智慧健康养老示基地的契机，推行养老加房地产的商业模式进一步增强市场竞争力。

5.扩宽融资渠道，保证资金来源。面对目前房地产市场的困境，建议各级金融机构密切关注房地产行业发展，关注借款企业及个人状况，严格控制贷款风险；其次是积极支持房地产企业合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，支持重点房地产企业发展，对有实力、有信誉的房地产开发企业提供融资和相关金融服务，推进房地产金融产品创新，拓宽房地产融资渠道。第三是政府相关职能部门积极引导房地产开发企业加大对保障性住房的建设力度，并在资金方面给予房地产企业支持。

6.转变营销模式，加快资金流转。

房地产企业也应积极探索新的营销方式，以推动房地产销售速度的提升。房地产公司可以运用委托代理、网络营销、先租后售等模式，使销售环节和房地产开发完全剥离，降低销售成本，提高销售进度。

7.简化行政审批程序，加快审批进度。

建议政府各相关职能部门进一步简化审批程序和办事流程，缩短房地产企业相关手续办理周期，加快企业资金回笼速度，保证房地产市场的平稳健康发展。

█渭南

2018年渭南市全年房地产开发投资完成154.15亿元，比上年增长35.4%。房地产开发企业房屋施工面积1457.18万平方米，增长23.7%。商品房销售面积252.98万平方米，增长22.5%。年末商品房待售面积78.91万平方米，下降30.2%。

█延安

2018年延安市全年商品房施工面积1037.47万平方米，增长24.9%，房屋竣工面积23.01万平方米，下降84.2%；商品房销售面积92.76万平方米，下降28.0%，待售面积54.95万平方米。

2019年延安市房地产业增长18.5%。全市房屋施工面积1339.96万平方米，增长18.7%；竣工面积98.22万平方米，增长1.4倍；商品房销售面积138.22万平方米，增长49.0%；待售面积57.93万平方米，增长5.4%。

█汉中

2018年汉中市房地产开发完成投资增长18.7%；房屋施工面积1077.9万平方米，增长12.1%；商品房销售额90.41亿元，增长48.1%。

2019年汉中市房地产开发投资增长33.0%。

█榆林

2018年榆林市房地产投资增长46.4%。

2019年榆林市全年房地产投资增长30.7%，回落15.7个百分点。

█安康

2018年安康市全年房地产开发投资129.92亿元，比上年增长38.4%；房地产开发企业房屋施工面积898.46万平方米，下降2.5％；商品房销售面积152.35万平方米，增长5.4％；商品房待售面积29.79万平方米，下降16.8%。

2019年安康市全年房地产开发投资增长25.3%。

█商洛

2019年商洛市房地产投资依然高速增长。房地产投资完成27.38亿元，增长23.1%，高于固定资产投资24.1个百分点，连续八个月保持在18%以上的增速。全市房地产项目同比增长8.5%，其中，亿元以上房地产开发投资增长20.2%，有力地支撑了房地产投资持续增长。

2019年商洛市房地产运行情况良好

发布时间：2020年01月20日

来源：陕西省统计局

近几年，商洛市按照中央供给侧结构改革要求，坚持“房住不炒”的定位，积极推进房地产市场综合调控，2019年全市房地产运行良好。房地产本年完成投资27.38亿元，增速23.1%，销售面积72.28万平米，增速-3.8%。

一、基本情况

2019年房地产企业本年完成投资27.38亿元，同比增长23.1%，比1-11月加快1.9个百分点，其中：住宅投资19.21亿元，同比增长9.83%，比1-11月加快6.17个百分点。

商品房销售面积72.28万平米，同比下降3.8%，比1-11月减缓3.3个百分点，其中：住宅销售面积67.52万平米，同比下降2.86%，比1-11月减缓2.03个百分点。

待售面积12.35万平米，同比下降40.3%。

本年实际到位资金28.62亿元，同比增长39.1%，比1-11月加快5.2个百分点。

二、存在的问题

1、各（区）县房地产发展情况差异较大。受大环境和全市房地产供求关系的影响，整体上全市房地产发展投资总量不大，销售较慢，待售面积较大。各（区）县房地产发展情况差异较大，项目冷热不均，商州由于政治、经济、文化和地理等因素影响，房地产投资较大，商品房销售较好，价格较高。洛南和山阳这几年发展较快，房地产投资较好，商品房销售也较好，其余县区较平淡。商南2019年纳统一家房地产企业，实现了房地产统计零的突破。个别房地产项目配套设施不健全，如幼儿园、超市、医院、天然气等配套不完善，也影响销售。

2019年1至12月分县区房地产情况

2、房地产企业资质不高，分布不平衡。虽然近年来全市房地产业规模越来越大，但与外地房地产企业相比，全市房地产企业实力还是较弱，房地产开发企业等级资质偏低，资质均在2级以下；由上图可以看出，全市房地产企业分布不均衡，大部分集中在商州区，2019年底商州区拥有注册地房地产企业16家，占到全市房地产企业个数的36%。

3、掌握房企和项目信息难度大，易造成漏统。由于房地产企业属于住建部门管理，房地产项目属于发改部门批准，再加之房企登记注册的自由性，造成统计部门对房企和项目掌握不够及时，易造成漏统。

4、房地产统计制度比较复杂，企业易理解错误。房地产统计主要有三张表，法人表、项目表和资金表，涉及指标大约二百个，其中项目表就有70个指标，354个审核关系。每一个指标都有严格的含义，每一个审核都有严密的逻辑关系，再加之有关部门指标与统计部门指标虽然可能名称一样，但是其内涵不同，企业若不深刻理解，极易填报错误。

三、对策和建议

1、要加强沟通和协调。加强与发改、住建等部门密切联系，经常核对三方掌握房地产企业和项目名单，一旦有新企业和新项目，各部门要密切配合，积极联系企业，争取早日入统，努力做到应统尽统。

2、加大督促检查力度，保证数据质量。密切关注房地产市场出现的新特点新情况，及时作出预警。进一步加大现场检查力度，积极与企业沟通，及时解决企业提出的问题，确保统计数据客观真实，服务核算制度改革。同时，要加强对企业统计人员的培训，采取有效方式和途径，加大培训力度，避免层层培训所产生的理解偏差。

3、鼓励企业重组，不断发展壮大。目前的房地产市场形势依然严峻，大的房地产企业抗风险能力比较强，调整起来比较快，要强力引导一些资金、人员、库存消化困难的小企业积极和大企业联合重组，盘活一些房地产项目。

4、持续保持经济平稳快速增长。房地产业是经济的重要组成部分，房地产业的健康发展离不开实体经济的平稳快速增长。实体经济发达了，居民收入增加了，信心增加了，购房的愿望自然会增强。

█陕西省

2018年陕西省全年房地产开发投资3534.67亿元，比上年增长13.9%。房地产开发企业房屋施工面积24618.05万平方米，增长4.2％。商品房销售面积4118.56万平方米，增长5.9％。年末商品房待售面积726.95万平方米，比上年末下降22.4%。

2018年陕西全省房地产市场调整中趋稳

发布时间：2019年02月18日

来源：陕西省统计局

2018年，全省房地产开市场在调控和其他相关政策多重作用的影响下处于震荡调整中，房地产投资增速变动幅度较大，商品房销售面积增长回落；在新开工项目的拉动下新开工面积增长幅度加大，施工面积增长平稳；受竣工速度减缓的影响待售面积减少明显，增速回落；到位资金的在自筹资金的拉动下总体趋宽松。

一、房地产开发完成投资增速调整变化波动较大

2018年，全省房地产开发企业完成投资3534.67亿元，同比增长13.9%，增速比上半年提高2.8个百分点，比2017年提高0.6个百分点，比全国平均增速高4.4个百分点。2018年以来全省房地产开发投资增速波动变化较大，在一季度回落谷底，随后一路回升在1-10月达到顶峰，最后两个月又开始回落，房地产投资增速波动大反映出2018年我省房地产市场处于震荡调整阶段，限购调控政策、人才引进政策和发展住房租赁业稳房价等相关政策相互影响牵制着房地产需求的变化，我省房地产业在震荡中寻求新的平衡点。

分区域来看，2018年全省有7个市（区）房地产开发投资增速比2017年有所提高。其中，延安市提高幅度较大。

二、新开工项目拉动新开工面积大幅增长

2018年，房屋施工面积24618.05万平方米，同比增长4.2%，比上半年提高4.5个百分点，比2017年回落1.8个百分点。房屋新开工面积5451.76万平方米，同比增长27.4%，比上半年提高26个百分点，比2017年提高32个百分点，2018年比2017年增加新开工项目57个，增长17.5%，可见，新开工项目增多拉动新开工面大幅增长。

三、土地购置探底回升

从房地产企业土地购置情况来看，2018年土地购置面积794.76万平方米，同比增长41.9%，比上半年提高24.8个百分点，比2017年回落14.9个百分地点，我省土地购置面积在1-4月探底后，开始震荡回升；土地成交价款237.25亿元，同比增长4.5%，比上半年提高35.3个百分点，比2017年回落187个百分点。

四、销售面积增长回落趋稳

2018年商品房销售面积4118.56万平方米，同比增长5.9%，增速比上半年回落5.1个百分点，比2017年回落13.3个百分点，比全国平均增速高4.6个百分点；其中，住宅销售面积3545.6万平方米，增长3.7%，比上半年回落3.1个百分点，比2017年回落9.8个百分点。其中，现房销售面积593.57万平方米，下降2.2%，增速比上半年回落24.9个百分点，占商品房销售面积14.4%，主要受可供出售的现房存量减少影响现房销售面积回落幅度较大；期房销售面积3524.99万平方米，增长7.4%，增速比上半年回落1.5个百分点，占商品房销售面积85.6%。现房存量减少，导致期房销售趋好于现房。商品房销售额3407.45亿元，增长28%，比上半年回落10.4个百分点，比2017年回落21个百分点；其中，住宅销售额2808.78亿元，增长26.8%，增速比上半年回落5.7个百分点，比2017年回落12.9个百分点。

按用途分，全省商品住宅销售面积3545.6万平方米，增长3.7%，比上半年回落3.1个百分点，占商品房销售面积的86.1%；办公楼销售面积218.14万平方米，同比增长42.5%，比上半年提高7.6个百分点，占商品房销售面积的5.3%；商业营业用房销售面积231.51万平方米，同比增长2.8%，比上半年回落50.5个百分点，占商品房销售面积的5.6%；其他用房销售面积123.31万平方米，同比增长33.8%，比上半年回落49.1个百分点，占商品房销售面积的3%。2018年所有用途的商品房销售面积增速比2017年均有所回落，其中，除住宅外，其余用途的商品房销售面积回落幅度都很大，超过60%。

从住宅结构看，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅销售面积518.33万平方米，同比下降19.7%，占住宅销售面积的14.6%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅销售面积2486.82万平方米，同比增长11.5%，占住宅销售面积的70.1%；144平方米以上普通住宅销售面积540.46万平方米，同比下降0.9%，占住宅销售面积的15.2%。住宅中别墅、高档公寓销售面积46.74万平方米，同比下降43.2%，占住宅销售面积的1.3%。2018年所有结构的住宅销售面积增速比2017年有所回落，回落幅度最大的是别墅、高档公寓，回落幅度最小的是90-144平方米（含144平方米）普通住宅。

分区域来看，全省有6个市的销售面积增速比2017年有所回落。其中，延安市回落幅度最大。

五、待售面积减少明显增速减缓幅度大

从商品房竣工情况来看，2018年房屋竣工面积1524.66万平方米，同比下降36.3%，降幅比上半年扩大3.3个百分点，比2017年扩大34.6个百分点。12月末，全省商品房待售面积726.95万平方米，同比下降22.4%，降幅比6月末扩大4个百分点，比2017年12月末扩大27.4个百分点，减少209.91万平方米。受竣工速度减缓的影响，2018年以来我省商品房待售减少明显，降幅不断扩大，降到2011年以来的最低点。

分区域来看，全省除了铜川市和商洛市，其他市（区）的待售面积比2017年末均有所减少，其中，西安市减少最多，减少139.61万平方米。

六、到位资金低起点一路回升趋稳

从房地产开发资金方面来看，2018年房地产开发企业到位资金4563.76亿元，同比增长17.4%，比上半年提高4.3个百分点，比2017年回落9.1个百分点。从资金构成来看，国内贷款386.38亿元，同比下降22%，占到位资金8.5%；自筹资金2146.52亿元，增长31.6%，占到位资金47%；定金及预收款1355.85亿元，同比增长35%，占到位资金的29.7%；个人按揭贷款485.58亿元，同比下降3.4%，占到位资金的10.6%；其他资金189.43亿元，同比下降25%，占到位资金4.2%。到位资金在2018年初跌到全年最低点，之后逐月在自筹资金加快增长的作用下回升，高位趋稳，总体趋宽松，而其他构成部分均比2017年有大幅回落，尤其国内贷款回落幅度最大。

2019年1-11月陕西全省房地产开发投资和销售增速持续小幅回升

发布时间：2020年01月06日

来源：陕西省统计局

1-11月，全省房地产开发投资和销售面积增速持续小幅回升，销售面积增速成为近一年来的高点；施工、新开工和竣工速度减缓；受西安市房地产开发企业购地速度减缓影响全省购地速度大幅下降；主要受竣工速度减缓影响，全省11月末待售面积继续减少，降幅稍有扩大；在定金及预收款、个人按揭的带动下全省房地产开发企业到位资金稍趋宽松。

一、房地产开发完成投资增速持续缓慢回升

2019年1-11月，全省房地产开发企业完成投资3531.72亿元，同比增长8.9%，增速比1-10月提高0.2个百分点，比全国平均增速低1.3个百分点。四季度以来全省房地产开发完成投资增速持续缓慢回升。

分区域来看，1-11月全省有5个市（区）房地产开发投资增速比1-10月有所提高。其中，渭南市和榆林市提高幅度较大，超过10个百分点；西安市占全省房地产投资比重仍在下降，比1-10月减少0.8个百分点。

二、房屋施工和新开工减速

1-11月，房屋施工面积27143.34万平方米，同比增长13.2%，比1-10月回落1个百分点。房屋新开工面积5809.69万平方米，同比增长20.3%，比1-10月回落6.7个百分点。

三、土地购置速度下降

主要受西安市土地购置速度减缓影响，今年以来全省土地购置面积出现了大幅下降趋势。1-11月全省房地产开发企业土地购置面积376.84万平方米，同比下降43.2%，降幅比1-10月扩大9个百分点；土地成交价款121.46亿元，同比下降38%，降幅比1-10月扩大12.9个百分点。其中，西安市土地购置面积47.16万平方米，同比下降74.4%，降幅比1-10月扩大5.9个百分点；土地成交价款31.51亿元，同比下降70.1%，比1-10月扩大14个百分点。西安市占全省土地购置面积比重12.5%，比去年同期减少15.2个百分点。

四、商品房销售持续小幅回升

2019年下半年以来，全省商品房销售面积增长持续回升，1-11月增速成为近一年来的高点。2019年1-11月，商品房销售面积3811.62万平方米，同比增长9.7%，增速比1-10月提高0.3个百分点，比全国增速高9.5个百分点；其中，住宅销售面积3324.63万平方米，增长11.1%，比1-10月提高0.5个百分点。其中，现房销售面积347.87万平方米，同比下降31.1%，降幅比1-10月收窄3.3个百分点，占商品房销售面积9.1%；期房销售面积3463.75万平方米，增长16.6%，增速比1-10月回落0.7个百分点，占商品房销售面积90.9%。全省商品房仍以期房销售为主，1-11月现房销售面积降幅收窄，而期房销售增速稍有下降。商品房销售额3432.67亿元，增长20%，比1-10月回落0.4个百分点；其中，住宅销售额2923.55亿元，增长24.5%，增速比1-10月回落0.5个百分点。

按用途分，1-11月住宅和商业营业用房销售速度有所提高，而办公楼和其他用房销售速度有所减缓。商品住宅销售面积3324.63万平方米，增长11.1%，比1-10月提高0.5个百分点，占商品房销售面积的87.2%；办公楼销售面积157.18万平方米，同比下降11.6%，降幅比1-10月扩大5.6个百分点，占商品房销售面积的4.1%；商业营业用房销售面积157.75万平方米，同比下降21.9%，降幅比1-10月收窄3个百分点，占商品房销售面积的4.2%；其他用房销售面积172.06万平方米，同比增长64.5%，比1-10月回落9.2个百分点，占商品房销售面积的4.5%。

从住宅结构看，1-11月，90平方米及以下（含90平方米）普通住宅销售面积降幅扩大，而90平方米及以上普通住宅销售速度加快。90平方米及以下（含90平方米）普通住宅销售面积291.16万平方米，同比下降38.3%，占住宅销售面积的8.8%；90-144平方米（含144平方米）普通住宅销售面积2440.23万平方米，同比增长18.3%，占住宅销售面积的73.4%；144平方米以上普通住宅销售面积593.24万平方米，同比增长30.1%，占住宅销售面积的17.8%。住宅中别墅、高档公寓销售面积34.97万平方米，同比增长0.3%，占住宅销售面积的1.1%。

分区域来看，全省有6个市（区）的销售面积增速比1-10月有所提高，其中，渭南市商品房销售面积增速提高幅度最大。

五、商品房待售面积持续减少降幅扩大

1-11月，全省竣工面积速度下降影响待售面积减少、降幅持续扩大。从商品房竣工情况来看，1-11月房屋竣工面积1196.53万平方米，同比下降3.4%，比1-10月回落8.1个百分点。10月末，全省商品房待售面积613.78万平方米，同比下降16.4%，降幅比10月末扩大0.2个百分点，减少待售面积12.47万平方米。待售面积总量持续减少，已成为2016年以来的最低点。

分区域来看，11月末有7个市（区）的待售面积增速比10月末有所下降，其中，咸阳市下降幅度最大。

六、房地产开发到位资金稍趋宽松

从房地产开发资金来源方面来看，定金及预收款、个人按揭和其他到位资金增长比1-10月加快，影响全省房地产开发企业实际到位资金稍趋宽松。1-11月房地产开发企业到位资金4523.48亿元，同比增长8.9%，比1-10月回升0.2个百分点。从资金构成来看，国内贷款350.17亿元，同比增长3%，占到位资金7.7%；自筹资金2094.05亿元，增长6.9%，占到位资金46.3%；定金及预收款1307.41亿元，同比增长7.2%，占到位资金28.9%；个人按揭贷款535.67亿元，同比增长19.9%，占到位资金11.9%；其他到位资金236.18亿元，同比增长25.5%，占到位资金5.2%。

2019年陕西全省房地产开发投资较快增长。2019年，全省房地产开发投资完成3903.65亿元，比上年增长10.4%，增速自9月份以来持续加快；商品房销售面积4401.06万平方米，增长6.9%；商品房销售额3960.21亿元，增长16.2%。截至2019年末，商品房待售面积650.28万平方米，下降10.5%。

█全国

【房地产开发投资较快增长】2019年全国房地产开发投资比上年增长9.9%，增速比1—11月份小幅回落0.3个百分点，比2018年加快0.4个百分点，其中住宅投资增长13.9%。房地产开发企业房屋施工面积比上年增长8.7%，其中新开工面积增长8.5%。房地产开发企业到位资金比上年增长7.6%，增速比1-11月份加快0.6个百分点，比2018年加快1.2个百分点。

住有所居方面，2019年全国棚户区改造和公租房建设深入推进，2019年全国城镇居民人均住房建筑面积接近40平方米。

【我国城镇化率超过60%】2019年末我国城镇常住人口占总人口的比重已经达到了60.6%，是第一次超过60%，这是我国工业化、城镇化取得重要进展的一个标志性数据。改革开放前，我国绝大部分人口居住在农村，城镇化进程缓慢。1949年，我国城镇人口仅为5765万人，城镇化率为10.64%，1978年也只有17.92%，近30年的时间内仅提高7.28个百分点。改革开放以来，我国城镇化进程明显加快。1978—2018年，城镇常住人口从1.7亿人增加到8.3亿人，城镇化率从17.92%提升到59.58%，提高41.66个百分点；城市数量从193个增加到672个，建制镇数量从2176个增加到21297个。党的十八大以来，户籍制度改革全面落地，农业转移人口市民化提速。2012—2018年，户籍人口城镇化率由35.33%提高到43.37%，与常住人口城镇化率的差距由17.24个百分点缩小到16.21个百分点，缩小1.03个百分点。

2019年我国居民人均居住消费支出5055元，增长8.8%，占人均消费支出的比重为23.4%。居住支出是指与居住相关的支出，包括房租、水、电、燃料、物业管理等方面的支出，也包括自有住房折算租金。

2019年1—12月份全国房地产开发投资和销售情况

发布时间：2020年01月21日

来源：国家统计局

一、房地产开发投资完成情况

2019年1—12月份，全国房地产开发投资132194亿元，比上年增长9.9%，增速比1—11月份回落0.3个百分点，比上年加快0.4个百分点。其中，住宅投资97071亿元，增长13.9%，增速比1—11月份回落0.5个百分点，比上年加快0.5个百分点。

2019年，东部地区房地产开发投资69313亿元，比上年增长7.7%，增速比1—11月份回落0.6个百分点；中部地区投资27588亿元，增长9.6%，增速回落0.1个百分点；西部地区投资30186亿元，增长16.1%，增速加快0.8个百分点；东北地区投资5107亿元，增长8.2%，增速回落0.7个百分点。

2019年，房地产开发企业房屋施工面积893821万平方米，比上年增长8.7%，增速与1—11月份持平，比上年加快3.5个百分点。其中，住宅施工面积627673万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积227154万平方米，增长8.5%，增速比1—11月份回落0.1个百分点，比上年回落8.7个百分点。其中，住宅新开工面积167463万平方米，增长9.2%。房屋竣工面积95942万平方米，增长2.6%，1—11月份为下降4.5%，上年为下降7.8%。其中，住宅竣工面积68011万平方米，增长3.0%。

2019年，房地产开发企业土地购置面积25822万平方米，比上年下降11.4%，降幅比1—11月份收窄2.8个百分点，上年为增长14.2%；土地成交价款14709亿元，下降8.7%，降幅比1—11月份收窄4.3个百分点，上年为增长18.0%。

二、商品房销售和待售情况

2019年，商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，1—11月份为增长0.2%，上年为增长1.3%。其中，住宅销售面积增长1.5%，办公楼销售面积下降14.7%，商业营业用房销售面积下降15.0%。商品房销售额159725亿元，增长6.5%，增速比1—11月份回落0.8个百分点，比上年回落5.7个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%，办公楼销售额下降15.1%，商业营业用房销售额下降16.5%。

2019年，东部地区商品房销售面积66607万平方米，比上年下降1.5%，降幅比1—11月份扩大0.2个百分点；销售额83833亿元，增长5.8%，增速回落1.3个百分点。中部地区商品房销售面积50037万平方米，下降1.3%，降幅扩大1.0个百分点；销售额35505亿元，增长4.9%，增速回落0.7个百分点。西部地区商品房销售面积47410万平方米，增长4.4%，增速加快0.6个百分点；销售额34488亿元，增长10.8%，增速加快0.2个百分点。东北地区商品房销售面积7503万平方米，下降5.3%，降幅扩大0.8个百分点；销售额5899亿元，增长2.8%，增速回落0.6个百分点。

2019年末，商品房待售面积49821万平方米，比11月末增加600万平方米，比上年末减少2593万平方米。其中，住宅待售面积比11月末增加192万平方米，办公楼待售面积增加105万平方米，商业营业用房待售面积增加84万平方米。

三、房地产开发企业到位资金情况

2019年，房地产开发企业到位资金178609亿元，比上年增长7.6%，增速比1—11月份加快0.6个百分点，比上年加快1.2个百分点。其中，国内贷款25229亿元，增长5.1%；利用外资176亿元，增长62.7%；自筹资金58158亿元，增长4.2%；定金及预收款61359亿元，增长10.7%；个人按揭贷款27281亿元，增长15.1%。

四、房地产开发景气指数

12月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为101.13，比11月份回落0.02点。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读

1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

来源：国家统计局

发布时间：2020-02-17

2020年1月份商品住宅销售价格涨幅保持总体稳定

——国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读1月份商品住宅销售价格变动情况统计数据

1月份，各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实城市主体责任，房地产市场保持总体平稳态势。

一、一线城市商品住宅销售价格环比涨幅略有扩大，二三线城市涨幅稳中有落

初步测算，1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中，北京持平，上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。二手住宅销售价格环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京上涨0.4%，上海上涨0.2%，广州上涨0.3%，深圳上涨0.7%。31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比持平，上月为上涨0.1%。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。

二、一线城市商品住宅销售价格同比小幅上涨，二三线城市涨幅连续回落

初步测算，1月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨2.2%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.9%和3.4%，涨幅比上月分别回落0.4和0.3个百分点，均连续9个月回落。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨6.4%和3.7%，涨幅比上月分别回落0.3和0.2个百分点，均连续10个月相同或回落。

房地产行业对经济部门杠杆率的影响

规划研究部 李钧

新中国成立后很长一段时间内，中国城镇居民住房由国家建造、 分配和管理，实施“统一管理，统一分配，以租养房”的公有 住房实物分配制度。1998 年，国务院出台《关于进一步深化 城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，从 1998 年下半年 开始，停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化和住房 供应体系商品化。自此我国住房供应和分配机制发生了根本 变化，住房制度改革全面展开，房地产行业转向市场化，并 逐渐发展壮大，成为国民经济的支柱产业之一，对经济影响 日益深远。

一、房地产行业的经济地位

房地产开发投资是固定资产投资的重要组成部分。房地 产开发投资分为建筑工程、安装工程、设备购置、其他投资 四部分，前三者与施工相关，确认为施工投资，其他投资主 要为土地投资，即土地购置。土地购置费是房地产开发企业 取得土地使用权而支付的费用，按当期实际发生额计入投资。 土地购置费虽然是房地产开发投资的一部分，但不属于 GDP 核算中的资本形成，不计入 GDP，而施工投资是国民经济核 算中资本形成部分，计入 GDP。历史数据显示，房地产开发 投资完成额占固定资产完成额的比重约在 17%—30%，和制 造业固定资产投资、基建固定资产投资共同组成投资主要部 分。

房地产行业除了开发投资对 GDP 的直接贡献外，其上 下游产业链长且覆盖范围广，对 GDP 间接贡献也很大，故 能成为经济的支柱产业。房地产与其它行业关系大致有三种： 一是上游行业，如土地的“七通一平”（通路、通给水、通电、 通排水、通热力、通电信、通燃气和土地平整）涉及城市基 础设施建设，房地产的建筑安装涉及钢铁、水泥、玻璃等建 材行业。二是下游行业，如房屋内饰装修涉及化工、轻工行 业，购房后的消费涉及家电和汽车等行业。三是相关的服务 业，如提供开发贷款和购房贷款的银行金融业。

此外，房地产行业对居民消费也有直接影响。一般来说， 房地产对消费存在挤出效应和财富效应。挤出效应指购房对 储蓄的占用以及按揭还贷对月收入的占用使得居民消费意 愿降低。另外，房价上涨带动租金上涨，会挤出租房者的消 费，租房者为了购房会增加储蓄率，减少消费。财富效应指 在房价上升时，有房居民可出售房产或将房屋抵押以获得财 富或贷款，同时房屋贴现价值更高，居民会感觉自己更加富 有，从而增加当前消费。

二、中国房地产对经济部门杠杆率的影响

房地产开发投资资金主要来自定金及预收款和个人按 揭贷款（52%）、自筹资金（34%）、国内贷款（14%）。可以 看出，房地产行业资金主要来自外部贷款，具有高杠杆属性， 2018 年房地产上市公司（申万一级行业分类）整体资产负债 率高达 81%。此外，房地产在社会信贷总额中占比也很高， 2018 年全国主要金融机构房地产贷款余额为 38.7 万亿元， 占各项贷款余额的 28.4%。其中，个人住房贷款余额为 25.8 万亿元，住房开发贷款余额为 7.33 万亿元。房地产行业资产 负债率较高且负债占整个金融体系比重较大，其健康发展与 否对经济部门的资产负债会产生较大影响。

（一）对居民部门杠杆率影响

住房贷款是居民部门债务的重要组成部分，房地产行业 发展和居民部门加杠杆之间有相互作用。一方面，房贷是居 民购房的主要资金来源。据中信建投证券测算，居民部门杠 杆率在 2009 年和 2016 年两次大幅上升中，房贷对居民加杠 杆的贡献率都超过了 70%，意味着房贷是居民部门加杠杆的 主要部分。从历史数据看，中国居民部门的整体杠杆率不高， 但增速很快。从可比口径看，国际清算银行（BIS）数据显 示，2017 年中国居民部门杠杆率低于主要发达经济体，但相 比主要新兴市场经济体高。2008 年金融危机后，中国居民部 门杠杆率从 18%上升到 2017 年的 49%，虽然低于同期的美 国（78%）、日本（57%）、欧元区（58%），但期间升幅显著 大于上述经济体。居民杠杆率快速上升会加重居民部门偿债 压力，潜在债务风险上升。从房贷偿付率（房贷年等额本息 /有房贷家庭可支配收入）看，广发证券根据《中国家庭住房 信贷报告》和相关数据，测算出中国房贷家庭的偿付率从 2008 年 15%左右上升到 2017 年的 33%，户均偿付压力明显 加大。

另一方面，居民部门加杠杆也对房地产市场有撬动作用。 在降息、降首付、房贷折扣等政策影响下，居民部门加杠杆 意愿上升，会对房地产行业形成一定带动。目前“房住不炒” 是房地产调控主基调，因城施策的具体措施会使得房地产市 场在不同城市分化发展。

（二）对企业部门杠杆率影响

1、对非金融企业部门影响。受房地产市场影响最直接 的是有房地产业务的企业，房地产市场上行时，房价上升促 使房企增加投资，带动房企杠杆率上升，房地产市场下行时， 房价下跌导致企业资产缩水，企业的资产负债表和流动性恶 化，其中房企因杠杆属性会放大这种负面影响。对于一些以 房产作为抵押物进行融资的企业，面临追加抵押物的压力， 也可能在这一过程中资不抵债破产清算。另外，房地产对上 下游都有一定的拉动作用，房地产发展较好时，带动上下游 行业发展，有利于相关行业增加投资，从而推动企业部门杠 杆率提升，但总体影响较小。在去杠杆背景下，非金融企业 杠杆率从 2017 年下半年开始微降，而这段时间内的房价增 速呈上升态势，可见对企业部门加杠杆的影响较小。

2、对金融部门影响。居民部门和非金融企业部门都会 向银行金融部门融资，房贷违约、企业违约，以及居民和企 业的破产，都会恶化银行的资产负债表，使得银行积累大量 的不良资产。银行在处置抵押的房产等不良资产时，会进一 步加速房地产资产的贬值，进而使得银行的资产负债表进一 步恶化。

（三）对政府部门杠杆率影响

地方公共财政收入与房地产直接相关的收入包括地产 直接税收，如房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、 耕地占用税等；政府性基金收入与地产相关的主要包括国有 土地使用权出让金、国有土地收益基金等土地出让收入。

房地产行业对政府部门杠杆的影响主要体现在：在房地 产上行周期，一方面房价上涨会刺激地方政府增加土地使用 权出让，为使土地达到可出让状态，政府需要对其进行开发 建设，包括土地平整、通水、通电、通讯、通路等基础建设， 政府可能在该环节举债进行建设，相应政府杠杆率有所提高。 另一方面，土地出让收入增加，政府资金回流，有利于政府 返还债务，从而降低杠杆率。两种影响会部分相抵，历史数 据显示，政府部门杠杆率与房价的走势相关性并不强。但在 房地产下行周期，政府性基金收入下滑，且房地产下行带动 产业链上行业走弱，政府各项收入下降，可能会使地方政府 债务问题显性化。

（来源：全国社会保障基金理事会官网）