房地产是什么?系列解读之一:设计师眼中的房地产

2020-02-28 11:15:55

原创王大脑袋地产浅谈

“王大脑袋”－－－建筑学专业毕业，是最后一批持有派遣证的，通过国家统筹分配指标走向工作岗位得大学生，在国有省级设计单位待过，支援过边疆，也做过支援其他不发达国家得境外项目，从建筑设计到市政工程，再到外形像展示，在这设计院的八年一线设计工作生活中，均有涉猎，从刚开始的两年设计院实习再到正式工作岗位的六年，一半时间施工图，一半时间方案创作，那时候的愿望就是睡觉，实指望某天能痛痛快快得睡几天......（有朝一日变甲方，虐便天下设计院，哈哈哈......变甲方以后多年，发现那就是个笑话，咱们后文表述）

交代完自己得设计院工作生涯，结合十来年的房地产行业设计管理经验，我来跟大家探讨一下，什么是房地产开发：

我们从事的房地产行业人员，基本上都受到过中高等教育，不论是中专建造技术专业还是高等职业培训，本科，研究生等学历，各自对于建筑的认识各不相同，那么什么才是建筑，建筑到底是干什么的，《建筑初步》这本教材讲的很细致，结合这么多年的建筑演变，总结下来就是：地上或地下，承载人类活动得一个构筑物场所，根据人类活动的不同需求，演变出各种不同的功能空间组合，又由于社会发展及区域（为什么不是地域呢？你那房子服务半径五公里、十公里到天了，除非是大型国家重点项目，像国家大剧院什么得，超高层这些地标类建筑特殊一些，那个是城市当前片区得名片，上述类别建筑除外，在后续文章中，我会说说我对超高层得认知）且外观形象需满足当地所服务得区域性人口认知得普适性，并且通过技术对于社会经济发展趋势以及技术发展趋势，结合对未来假设条件的预判性，所演化出各种主题空间与外观组合，这就是我所认知的建筑，其中，影响方案的最大诱导（为什么是诱导，因为非专业、非权威决策者居多，哈哈）技术因素是当权者或者管理者对建筑对此项人为活动的认知与生活认知，以及经济、政治因素的综合考量，通过各类评审会议，最终确定实施方案（不过往往都是搞得稀碎，最终回归到第一版方案，或者直到建成投入使用，各种矛盾问题解决不了，外观建成即过时淘汰等问题，当然，有多种因素需要考虑，如：客群定位以及服务半径、商品销售价格等级，商品营销策略等等，暴多因素需要考虑，非是那种半路出家，看了几个PPT，参加几场培训所能做的工作）。

当然，专业的事情由专业人做，这已经是行业得认知，因为中国社会人口众多，社会化分工更加细致才能做到增加更多的就业岗位，维护社会稳定，经济领域的流通性发展（主要就是流通带来的税收）。

建筑就是功能性构筑物房间，那么房地产是什么？

房地产就是根据社会统筹（政府审批机制，你琢磨琢磨）需求，提供建造及后续管理得服务商，非生产制造商！为什么这么说，因为土地是最基本得生产资料，土地属于国有，即便若干年以后，也是需要继续缴纳土地使用金，才能继续使用地上产物得根本承载体，而制造商，则是从事从无到有得，从生产到流通得，从原料到商品生产出库并通过检验检疫的生产、制造过程，其中的附加值，也可以理解为杠杆，就是其中的从厂房建设，到机械设备生产，到流水线投产，到入库销售等各环节的一个管理附加值而已。（如品牌，贴牌，代工等形式，都是为了给商品在销售价格领域增加杠杆。）

为什么说开发商不是制造商，很简单，土地，后期是购房者共有的，前期是国家得，你只是低买高卖（楼板价呗），水泥、钢筋等建材生产资料，普通开发商拿钱买呗，建设过程中，普通开发商均由土建总包公司承接（这里面还有分包乱七八糟一大堆，但与本文无关，公众号后续文章会解密这里面的道道），交付时，一物业公司，一营销部，典型的服务提供者，在全周期的地产开发中，开发商仅仅是一个建设过程的管理整合者而已，从事的属于来料加工型的，典型服务型的商业经营模式，如果是制造商，那你得有生产加工原材料的能力才行，但是，但可是，可但是，根据目前国家对于地产行业的宏观调控，这种来料加工型的房开，会一步一步被中国特色社会主义经济形势或金融方式洗牌出局！

地产

浅谈

那么再说一说高一个等级的开发商，集团型，专业型的以建设服务输出的开发商，以劳动力附加值及各类经济价值，在特定情况下，等价换取土地这一基础生产资料，从事建设、销售等经营性活动，为什么他比上一个级别开发商要高一级，首先，他对建造过程熟悉，对材料渠道熟悉，对于直接成本控制更有优势，同时，也提供了大量的各类务工人员的工作岗位，为保障社会经济稳定发展，为国家宏观经济以及人口规划发展，提供了一定的保驾护航的作用。

例如最典型的，中建集团，各省建设集团等，通过组织架构的调整以及集团化公司的产业、行业分布，所形成的地产开发集团，这里面又分国有资金控股型的，间接持有房开企业股权的等多种形式公司，（例如头部地产X秀，西安X科，大明湖畔的夏雨荷她女儿那名子的公司等，换汤不换药而已）这也是目前国内地产开发行业主流开发商，包括头部房企，因为不从事生产资料生产，各个公司使出各种解数，转型，增加服务内容等来化解特色经济的经营类风险，但是，但可是，可但是，环节越多，管理环节就越多、越高，为什么高，过的流程长呗，环节多呗，这些都是成本，统统滴都是杠杆，外加叠加金融融资按天计息的成本杠杆，高房价出台，吼吼！

但是他们能够提供大量的农民工就业岗位，能够为社会维稳做出积极向上的平台，所以，在目前这一城市化进程推进过程中，他们的舞台还有十年，为什么还有十年，劳务型单位以及受政策照顾的房企，是按照工程进度进行贷款放款的金融活动，包括劳务保理等融资形式，在目前融资困难的形势下，只有这类开发商能拿到优质的金融资源。十年，也仅仅是三个建设周期而已，再未来十年如何，再过三年就能通过各类政策调整看出来。（房地产倒了？开玩笑，发达国家的房地产在经济领域权重都比较高，只不过我们国家过高而已，但是我们需要关注一点，中国用三十年，完成了国外一二百年的社会进化和进步，包括意识形态的转变，另外仍要吐槽一些公众号，发布各类涉及境外的信息时，请充分调研后再发表意见，别的国家都是高大尚，就我们中国大陆各种不行，什么玩意儿，以这次疫情为例，韩国、日本爆发，如何应对的？如何阻断的？还有美狗们，我就看你们的美国爹能不能控制住这次疫情爆发，连个流感都看不利索的国家，在我天朝人民面前得瑟个屁呀！）嗯，补充一点，X宁地产，也属于这个类型的开发商，X达也是完成一次布局转型达到这个阶段的。

那么，还有一种开发商，本身就是搞制造行业的，也是介于特定的一个环境，开始搞厂房建设，工业区服务配套设施建设的特殊开发商，这种开发商，一般都是国家队（最近央视新闻首次承认国家队这个名词了，以前这个词只是圈儿内对国企的称呼，国家队拿地，诸邪退散，吼吼），例如X洲坝地产，X海，中国X铁等等，国家队，国家队，国家队！

还有一些特殊的开发商，例如陕西第一民企X岭集团，山东第一民企，X山集团等，不以房地产开发为主要经营业务的地产公司，这些公司是与统战、政治、国际宣传等事项挂钩，这里不做讨论。但是可以明确一点，做得好的，都是以房地产开发的经营活动为原经营业务增加环节，增加杠杆，以此促进原商品销售等，金融抵押等经营活动。

在目前国内政治经济体制下，开发商大致就这几种（也有一些特殊的头部房开，不讨论，不议论，省的被人家“灭火”，同时也不排除还有比我段位高的高人有更多的认知哈），未来随着社会经济的转型，社会化大分工更加详细，社会需求更加多样化，5G大数据产业的发展，粮食生产工业化2.0版本的开启，房开肯定面临又一次的转型，同时，地产产品也将适应时代，迭代更新，中国的经济发展速度，前无古人，后无来者，没有发战争财（美帝的战争财，英国佬的殖民地掠夺），没有发不义之财走到现在，实属不易，未来如何，也没有前车之鉴拿来就用的经验，地产人更应该不断学习，提升自我，以此适应社会经济发展，毕竟技术，仅仅是技术而已，还是要通过管理来实现它的杠杆和附加值，除非要走技术专精那条路，否则，还是多静下心，多多学习吧。

活到老，学到老，古人诚不欺我，技术人有技术人的优势，经验以及人情世故和人脉的积累，不断进步的技术人终会有闪亮发光的那一天。

下一期，我准备聊聊房开整体架构与裁员的事情，嘿嘿，一朝天子一朝臣，什么狗屁人均效能，这帮子非专业出身的讲师，真TM能忽悠，关键是这玩意还真有人信，结合运营，以及大运营，我们说说架构认知的事情！