城市更新迎来新机遇，富力地产未来可期

2020-06-09 13:59:41

当前，国内新冠肺炎疫情基本得到控制，疫情对人民经济生活的影响日趋减弱，房地产行业迎来后疫情时代的恢复期。随着城市更新迎来新机遇，加之有足够丰富的土储支撑，业内对房地产行业巨头富力地产的未来发展充满期待，富力地产前景可期。

随着人民生活水平的提高，改善居住环境成为一项“刚需”。疫情期间，在家隔离让更多居民意识到了居住环境对生活质量的重要性。此外，旧村改造、旧城改造、旧厂改造的“三旧改造”项目在疫情下还发挥着稳就业、扩内需的重要作用。因此，对于有着“旧改专家”之称的富力地产而言，迎来了绝佳的机遇期。

自1994年成立至今，富力地产一直深耕旧改领域，而富力地产成立后的第一个项目便是嘉邦化工厂改造计划。1994年至2001年，富力地产在广州完成了10个旧改项目，开发建筑面积超250万平方米。富力地产近期进入实施阶段的一个旧村改造项目是位于广州黄埔区笔村——一个一线城市的城中村，虽然拆迁难度巨大，但富力地产凭借多年摸索出的一条集村民、村集体、政府、企业“四方共赢”的道路模式，截至2020年6月1日，村民签约率便达到94.58%，村民房屋拆除率达到73.5%，短短一年多的时间就实现了其他改造项目需要两年、甚至更长时间才能完成的目标。

富力地产在“旧改”领域的丰富经验和成功案例也体现在财务报表上。一般房地产企业的应收款项主要来自于合联营公司和少数股东方的往来款。而富力地产在2019年年底账面上有347亿的其他应收款，主要是旧改项目中支付的合作意向金。审计报告显示，前五大其他应收款中有三笔是合作意向金，合作意向金合计80.84亿。截至2019年底，富力地产已签约的合作城市更新项目超过70个，规划总建筑面积超过7000万平方米，可售建筑面积超过4000万平方米。“三旧改造”、城市更新将成为富力地产未来业绩增长的重要极点。

对房地产企业来说，土地储备直接决定其发展潜力。从土地储备来看，截止2019年年底，富力地产的权益土地可售面积为5790万平方米，相比期初持平，平均土地成本约为2500元/平方米。目前土地储备充足，按照当下销售规模来看，消化周期在4年左右，可支撑企业未来正常开发需求。

值得一提的是，在稳健的拿地策略之外，富力地产通过城市更新转化了不少土地储备。据富力地产董事长李思廉透露，2019年富力地产已透过在三个城市的城市更新项目转化了179万平方米土地储备。富力地产预计，两年内通过城市更新转化的土储面积将达1000万平方米，相当于2000亿元可售货值。

相较于公开市场的“招、拍、挂”，城市更新、旧城改造获得的土储利润率有所保证，有足够盈利的空间。且富力地产的城市更新项目中，一二线城市面积占比92%，大湾区面积占比60%，提供了大量一二线城市的黄金地段的土地储备。核心地段的土地储备成为了富力地产的优良资产。

总体来看，富力地产城市更新项目能带来重大利好，而土地储备丰富，能满足未来四至五年的发展需求，这给富力地产未来带来了无限的发展空间。