房地产“救市”出大招，竞拍“楼王”还能“退”，你扛得住吗？

2020-03-01 09:46:45

原创巨有料的涛哥杨涛有料

壹

现在除湖北以外地区，疫情已基本得到遏制。大家关注的焦点逐渐转向恢复生产。

我发现一个很有意思的现象，国家的扶持政策主要是针对制造业和中小企业，而地方出台的很多扶持政策，都是冲着房地产去的。

最一开始，苏州、无锡、西安、深圳、浙江、河南等多个省市，密集出台应对疫情的楼市支持政策，大概可分为五个方面：

第一，调整土地竞买保证金缴纳比例。原来要求全额缴纳保证金后才能参与土拍，现在只要交20%就行。

第二，降低商品房预售门槛。原来要求封顶后才能预售，现在只要投资达到25%就行。

第三，优化商品房预售资金监管。这是最扯的一条，什么优化呀？就是原来声称为了保护购房者权益，预售资金都要打到专门账户上，开发商先不能动呢，现在开发商着急用钱，这预售资金也就不管啦。

第四，加大房地产业金融支持力度。要说金融支持中小民营企业，那得上面硬推才行呢。而金融支持房地产业，上面不用推，下面一个比一个积极。第五，变相放松限购。这就不用说啦，什么吸引人才落户、不再要求社保、只要有劳动合同就行，反正是隔着一层遮羞布，还得千方百计让你买房子。

据不完全统计，2月份以来，全国已有至少50个城市发布了稳楼市政策，想要达到的目的都是一样的——帮助开发商周转资金，尽快把土地拍出去，尽快让项目上市，尽快把房子卖掉，尽快回流资金。

虽然很多售楼部还没开呢，但是一些高举夜壶的大V们，肾上腺激素已经加速分泌了，说这哪里是稳楼市呀？简直就是刺激楼市！

贰

你还别说，话音刚落，河南省驻马店就放了个大招，公积金贷款买房只要首付两成就行。

原来第一套房首付最低30%，买房的杠杆是3.3倍。现在降到20%，买房的杠杆最大可以放到5倍。

某大V不无得意地说，不要以为驻马店只代表少数城市，恰恰相反，它代表的是多数城市，刺激房地产，楼市加杠杆，是大势所趋。

又过了两天，我看有网友在他的评论区留言：刘老师，听说驻马店主要负责同志已经被省正辅约谈了，驻马店的楼市新政也从官网上删除了，今年的房子还能炒吗？

其实要我说，就算驻马店没被约谈，首付一成也不去那买房呀。

从2013年到2018年，驻马店常住人口锐减70万。2019年的商品房销售面积比2018年下降23.2%，库存却达到了2529.37万平方米的历史高位。

房子卖不出去，地方正辅比开发商还着急，毕竟都坐在一条船上。

叁

可相比较上面这些救市政策，河北省石家庄最近出了一个奇招，要救房地产，先救开发商。

当地有一家在香港上市的地产企业，叫天山发展控股，注册地址是在开曼群岛，属于跨国公司。

2017年的时候，天山发展在石家庄正定新区拍了一块地，花了6.6亿元。经过两年多的开发建设，现在这块上什么都还没有呢。

近日，天山发展控股突然发布公告称，他们跟正定县解除了地块转让协议，之前拍下的土地不要了，正定县退给他们5.28亿元。

这个妖娆的操作把所有人都惊呆了，啊？还能退呢，不早说！

2017年，石家庄楼市达到了癫狂的状态，很多楼盘一年的时间，价格就翻番了。而当年的正定新区，作为规划中的新市区、新的正辅驻地，和正在申报中的国家级新区，一时风头无二。

天山发展为了拿那块地，经过34轮的激烈竞拍，以120%的溢价率，外加41000平方米的人才安置房配建，才最终竞得。高达20923元/平方米的楼面价，成为石家庄当之无愧的“地王”。

虽然当时石家庄的房价刚到两万，但地产圈喊出的口号是，两年后房价要上3万。天山发展敢这么往里砸钱，估计是看到了房价能上4万的希望。

那一年，石家庄城镇人均可支配月收入是2744元，房价已经准备冲4万了。

你别笑，当时很多人都信。

经过两年多的时间，正定新区别的楼盘都建得差不多啦，房价一万出头，正发愁卖不出去呢，尤其是今年春节遭遇新冠疫情，连售楼部的门都不让开了，当年的“地王”突然说，地我不要了，你把钱退给我吧，不退全款，也得退个七七八八。

别人也想退，但是来不及了，房子都盖起来啦。

有网友表示，高价拿地之后就一直放着，地价炒上去了，倒手就能大赚特赚，炒不上去还能退钱，李嘉诚都不敢这么想。

还有的网友说，别的地方顶多是帮着开发商卖房子，正定县直接从开发商手里回购土地，这扶持力度，差钱的地方可学不来。

肆

之前的文章里咱们介绍过，全国房企今年到期的债务，光是企业债和信托这两项就合计高达1.5万亿人民币。而今年1、2月份的商品房销售面积，比去年同期下降了95%，一二线城市几乎就没有开张，经营压力巨大。

地方正辅自掏腰包为开发商解困，我想也是迫不得已。

大概从2015年开始，随着国家去产能、去杠杆、去库存，房地产企业面临巨大资金压力，随之发明了高周转模式。

最奇葩的是碧桂园的“456模式”，拿地后4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转。从中我们可以看出，高周转其实是加速了房地产的金融化。

大家都在用最少的资金、最大的杠杆，拿最贵的地，卖最贵的房子，无限接近于“空手套白狼”。

有人说，刀口上舔血，他们就不怕吗？

在地产圈里有这么一个共识，叫“大而不能倒”。你只要规模足够大，就能绑架地方经济，甚至连地方正辅都离不来你。

你要是倒了，城镇化目标怎么完成？投资谁来拉动？就业岗位谁来提供？别的不说，一个大型地产企业要是倒了，手底下的员工，工地上的农民工，上游的供货商，下游的渠道商，还有已经交了首付购房者，不得闹翻天呀？

反过来，你要是畏首畏尾，不敢贷款融资，不敢把杠杆玩到极致，规模做到极大，哪一天快要倒了，没人会救你。

有人可能要问了，难道说房子只能往上炒，不能往下跌吗？

当然不是。房子再下跌，大房企也扛得住，但是投资者不见得扛得住。

伍

最后给大家分享一段话吧。

经济增长的时候，更多人愿意通过借贷投资来扩容自己的资产。

这样一来，资产的价格进一步水涨船高，而资产的持有者又可以通过将资产抵押，从而获得更多的贷款。

这一过程被“自我强化”，也就是更多的债务带来更多的资产。

在经济萧条的时候，随着资产价格的下跌，人们的财富水平降低，再也借不到足够的钱来偿还之前的债务，于是加紧变卖手中的资产，从而导致资产价格进一步下跌，债务危机进一步加深。

这一过程也会被“自我强化”。

在繁荣景象里，我们争先恐后，企望冒着自身不可承受的风险去试图一夜暴富，深怕慢人一步；

而当形势逆转，我们又从来都无法克服来源于恐惧本身的恐惧，只慌不择路的与周遭一同奔向深渊。

很多倒在春天里的商家和投资客，恐怕新冠病毒只是打了一个响指，真正的灭霸早就站在自己身后了。