地产政策信号分歧，各方博弈暗流涌动

2020-02-29 11:49:05

原创宋光辉结构化金融

文 /宋光辉，博人金融创始人。

要点

1、当前房地产政策信号相互矛盾，难以判断

2、房地产政策面临两难抉择

3、房地产政策未来的走势

最近关于房地产的政策信号非常混乱。有的信号表明针对房地产的政策不会松动。有的信号表明房地产的松动政策已经实施启动。让人无所适从。

松动信号：

2月12号前后，就有无锡、西安、上海、浙江等多个省市密集出台关于应对疫情的楼市支持政策，包括稳定复工、减免租金、放宽预售、土地出让金延期分期、税费缴纳延期，等等。详见《五地同时出台政策松绑房地产，助力房企度难关》。

近日，浙商银行下发调整个人贷款通知，将非限购城市居民家庭购买首套个人住房的首付贷款比例，从原来的30%下调至20%。24日浙商银行回应，该行始终严格执行监管部门关于限购和非限购城市的差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。

后面传出新闻，河南省驻马店成为首个明确降低首付比例的地区，其首套房公积金贷款首付最低比例由30%降至20%。

2月26日，房地产股票大涨，创业板指数大跌。金融市场反映的信号，是未来将会有利于地产的政策出台。

不松动信号：

2月20号，北京银保监局对于某股份制银行做出行政处罚，责令该股份制银行改正，并给予2020万元的罚款的行政处罚。在处罚信息公示表给出的银行的主要违法违规事实共有19项，其中有13项涉房。表明政策不会松动。

2月26日，银保监会首席风险官兼新闻发言人肖远企在接受记者采访时表示“目前，房地产金融政策没有调整和改变，但是会对房地产市场融资情况进一步监测，动态掌握。房地产金融政策原本也是遵循‘一城一策’的原则，各地方可根据其疫情和自己地区的情况进行安排，只要不违反相关政策就可以。”

先松动后不松动的试探信号：

2月25日，市场传闻工商银行在非限购的地区实施政策调整，降低首套首付至两成。2月26日，工行浙江分行回应，政策没有调整。

要求松动的呼声信号：

其间，中房集团原董事长孟晓苏的一篇文章，关于房地产的内容明确提出要“着力启动内需，楼市稳住经济”，“松绑居民房贷，货币传导发力”。孟晓苏认为房地产业能不能恢复发展，楼市能不能重新活跃，将是我国国民经济能不能走出下行趋势的晴雨表。“为了扩大投资与消费，发挥货币政策的传导机制，需要尽快改变对居民”限房贷“的政策。这篇文章广为流专广为流传，反映了市场的某种政策期待。

房地产政策面临两难抉择

本公众号写过一篇《某股份行不当涉房被罚2000万元，暗示地产政策仍难宽松》的文章。在文章中提到，“近期的这个惩罚，或许是监管层向市场释放关于房地产政策不会松动的信号。针对房地产的“房住不炒”政策，相比之前将房地产当作“夜壶(即短期刺激经济的手段)“的政策，是一个重大的转折。市场需要足够的事件来检验这一转折的政策定力”。

房地产的政策，体现出市场主体与政策决策者的博弈。中央政策层希望坚持定力，获得政策的公信力，进而让市场主体基于新的政策，调整自己的行为。从之前地产投资转向创新经济的投资。去年以来，创业板等股票上涨而房价相对疲软，体现出来政策实施的成果。

如果没有这次疫情，之前的政策实施表现出来的极大的定力，使得市场相信房地产政策不会松动。然而，今年的疫情，是一个突发的事件，不可避免的对中国经济产生了重大不利影响，进而也会影响经济政策。

当前的宏观政策，财政政策和货币政策的形势已经明朗。为了应对疫情对经济的冲击，中央政治局会议要求“积极的财政政策更加积极有为，发挥好政策性金融作用。稳健的货币政策要更加灵活适度，缓解融资难融资贵，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。

但是房地产政策存在一定的不确定性。政治局会议对于房地产只字不提。房地产政策仍然存在不确定性，是因为政策决策者面临两难。

一方面，在短期内疫情造成的经济冲击，需要进行有效应对。房地产这几年在政策打压之下，仍然表现的可圈可点。2019年地产投资增速约10%，超过GDP增速。这些说明地产仍然存在可以利用的价值。重拾房地产这把“夜壶”，能够有效解决短期之急。

另一方面，“房住不炒”是国家大政，关系到中国经济发展路径的战略选择。不摆脱对房地产的依赖，创新科技型行业难以获得足够的动力。之前“房住不炒“政策的实施定力，好不容易扭转了市场主体的预期，如果因为中间的波折而调整，则会丧失政策公信力。

而且，宏观政策除了影响宏观经济，还会产生结构分化效应，不同的人受政策的影响不同。进一步推升房价来刺激经济，将会使得炒房人及房地产行业大为受益。实体产业和从事创新创业的人将会受到地产业和炒房人的嘲笑，扭曲社会的激励机制和价值观。

经济学中关于货币政策的实施，也讨论过类似的政策两难。就是相机抉择的政策，有的时候会败坏市场纪律，扭曲市场激励，使得政策被部分市场主体绑架。典型的就是格林斯潘期权，格林斯潘一有股票市场下跌就担心影响经济而放松货币救市，最终形成巨大股市泡沫。

当前的地产政策好不容易正要摆脱地产的绑架，现在会否重新投怀送抱?

房地产政策未来的走势

作者的判断，当前的房地产的政策，在决策高层的层面没有松动。各地的政策都在试探高层的政策动向，同时也在向高层传递有助于政策决策的信息。而且深入探究，当前的各路政策，包括首付比降低，都还都是是在原有的监管政策的允许的权限之内。

中央政治局对房地产只字不提，似无实有，既维持了“房住不炒“的政策定力，又为未来政策调整留下弹性空间。这体现出来决策层的政策智慧。而这意味着，针对房地产的政策仍将会延续之前的方针。然而，毕竟经济形势千变万化，经济政策也必然需要根据形势进行调整。万一疫情造成的经济困难，比预期的更加严重，从整体利益出发，也不能够排除地产政策松动的这一选项。

当前，在政策未明确定调之前，各路人马或是出于国家利益或是出于自身利益，都在通过各种手段，试图影响政策。这是政策信号出现混乱的原因。

写到这里，我想起了曾经看过的一个韩国电影。其中有个情节，大概是朝鲜国王让太子亲政，自己旁观监政，以训练太子。在朝庭会议上，面对一个重大问题时，太子为了表现自己的聪明和见识，观点鲜明，条分缕析，头头是道。太子本以为自己表现出色，但是会后却被老国王痛骂。

老国王骂的不是太子的具体观点有错，而是骂的是太子表达观点的行为。老国王认为正确的做法是，君王应该仔细聆听各派的政策观点，然后选择最为合理的政策来实施。实施效果好，则重赏。实施效果不好，则重罚。如此，国家政策才不致于被某派观点尤其是君王自己的成见所绑架，可以做到理性的从国家利益出发。