宁瑞伴你,普法控疫(一)| 你的房租能够减免吗?

2020-02-16 16:17:55

原创林晓雪江苏宁瑞律师事务所

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟于就“企业因疫情不能正常履行合同怎么办”问题表示：“当前我国发生了新型冠状病毒感染肺炎疫情这一突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”

那么，不可抗力在法律上有哪些影响?《民法总则》第一百八十条规定：因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。《合同法》第九十四条第一款规定：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

对于承租方而言，是否能一概以不可抗力为由，主张租金减免?答案是不能。承租方承租房屋的性质和用途不同，租金减免的方式也不同。

承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，租金减免应参照下列规定

江苏省政府办公厅印发的《关于支持中小企业缓解新型冠状病毒感染肺炎疫情影响保持平稳健康发展政策措施的通知》(苏政办发[2020]5号)第一条第三款规定：降低企业房租成本。疫情期间，对承租国有资产类经营用房的中小企业免收2月份租金，减半收取3-4月份租金;鼓励各类园区、小微企业双创基地、科技企业孵化器等载体带头减免承租的中小微企业房租，各地可结合实际确定减免期限或金额，对带头减免租金的载体优先给予政策支持和适度财政补贴。鼓励社会资本建设的大型商务楼宇、商场等经营用房对承租的中小企业减免租金，各地对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。南京市委、市政府印发《关于促进中小微企业稳定发展的若干措施》(宁委发[2020]4号)的第七条规定：对承租国有资产经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租，减半收取2个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。另外，南京市江北新区印发的《关于应对当前复杂形势促进企业健康发展的若干政策意见》(宁新区管发[2020]10号)第十四项规定：落实房租减免。对承租国有资产类经营用房的企业，按最高不超过2000平米标准，免除3个月房租。对各平台、园区、科技企业孵化器、创业基地内的企业，优先予以政策扶持。支持民营科技园适当减免租金，减免部分按照单个企业最高不超过2000平米标准给予补贴，补贴时限不超过3个月。南京市浦口区人才工作领导小组印发的《浦口区疫情防控期间服务人才企业发展八条意见》(浦人才[2020]1号)第二条规定：减轻企业租金负担。对在政府投资的创新载体或平台运营的初创型企业，可根据企业实际运营情况，减免3个月房租。做好科技创业孵化载体的政策支持，鼓励各类科技企业孵化器、众创空间、大学科技园对在孵企业适当减免办公、科研、生产用房的租金。对在浦口区内办公且符合“创业南京”、“创业浦口”场地扶持政策的人才企业，根据实际经营需要，可直接落实办公场地或预先支付租金补贴，不需执行“先交后返”相关要求。南京市江宁区政府出台的《关于促进中小微企业稳定健康发展的若干政策措施》第四项规定：降低房租成本。对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收3个月房租。对承租其他经营用房的，鼓励业主(房东)为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为企业减免租金的创业园、科技企业孵化器、创业基地等各类载体，优先参加上一级资质评定，优先予以政策扶持。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收入减免相关税费。还有南京市住房保障和房产局出台的《疫情防控期间服务民生支持企业发展的建议措施》均规定了一系列的租金减免政策。

承租其他经营用房(商办楼宇、租赁厂房、商场店铺等)的

根据承租方承租房屋用途的不同，租金减免应区分不同情形分别处理。

用于企业办公场所

因当地政府疫情管控工作需要，部分企业年后需要具备相应条件才能复工复产，若企业因政府政策原因延期复工复产的，则属于不可抗力，在延迟复工复产期间，承租者可依据实际情况主张减免部分租金。(需要注意的是，若在疫情之前签订租赁合同并约定装修期内不付租金的，因疫情爆发导致承租者无法在约定的装修期内完成装修等企业开工前的必要准备程序的，可以主张适当延长装修期。)另一方面，若企业因怠于准备相关材料等自身原因导致不符合政府复工复产标准而延迟复工复产的，则不能主张在延迟复工复产期间的部分租金减免。

工厂、车间等生产经营场所

对于因疫情防控工作需要停工停产的工厂，由于疫情防控工作并非正常工厂、车间所能预料与避免的，因此，普通的工厂、车间可以依据“不可抗力”等相关法律规定主张减免部分租金。但是，如果是疫情防控必需、保障群众生活必需、保障公共事业运行必需以及其他涉及国计民生的工厂、车间，在疫情爆发期间并未停工停产，工厂一直处于生产经营状态的，则不能依据“不可抗力”主张减免部分租金。

餐饮娱乐等服务行业

由于餐饮娱乐等服务行业对人流量的依赖性较强，且此次疫情爆发后政府的诸多管控措施会导致餐饮等服务行业人流量下滑，而这种风险已远超经营者能正常预计的商业风险，因此餐饮娱乐等服务行业可以结合实际情况，依据相应法律条款，以“不可抗力”或“情势变更”等事由主张减免部分租金。同时需要注意的是，由于餐饮娱乐等服务业的特殊性，在疫情结束后也不能第一时间恢复正常营业，因此，对餐饮娱乐等服务行业的经营者主张适当延长减免租金期限的，应当结合实际情况予以权衡。